Le RAP (Régime d’Accession à la Propriété) est un puissant outil fiscal disponible aux acheteurs d’une première propriété afin de maximiser la mise de fonds initiale. Vous êtes considérés premiers acheteurs si vous n’avez pas été propriétaire dans les cinq dernières années. Le fonctionnement est plutôt simple : on vous permet de retirer jusqu’à 25 000$ de votre REER sans payer d’impôt lors de l’achat de votre propriété. Après une année de congé, vous devez remettre dans votre REER le montant sur 15 ans. Les sommes remise à votre REER génèrerons un rendement pour la retraite dès que vous les re-cotiserez.
L’avantage du RAP provient du fait que vous profitez maintenant des économies fiscales en plus de pouvoir réutiliser les sommes comme mise de fonds.
Notez que les fonds retirés lors de l’achat ne doivent pas obligatoirement être mis en mise de fonds pour la maison. Vous pouvez les utiliser à d’autres fins, comme acheter des meubles, payer la taxe de bienvenue, etc.… Notez aussi que les fonds doivent être injectés au REER au moins 90 jours avant le retrait RAP. Les fonds doivent aussi être retirés au maximum 30 jours après l’achat de la propriété. Il est donc important de consulter votre expert afin de bien planifier les opérations.
Pour profiter au maximum de cet outil fiscal, il est possible d’emprunter pour cotiser à son REER, ce qui peut s’avérer très avantageux. Nous vous donnons ici trois stratégies, mais encore une fois, pensez à consulter votre conseiller afin de trouver la solution optimale.
Stratégie de prêt REER #1
Pour cette stratégie, on utilise le retour d’impôt pour rembourser en partie le prêt REER et on utilise le RAP pour la mise de fons sur la propriété. Nous prenons somme hypothèse un taux marginal d’imposition de 40% pour fins de calcul. Consultez votre conseiller afin de planifier en fonction de votre taux d’imposition marginal précis. Suite à cette stratégie, vous il restera un prêt REER de 15 000$ (prêt initial de 25 000$ moins retour d’impôt de 40% de 25 000$). Mais vous aurez alors un montant de 25 000$ disponible pour la mise de fonds de votre propriété
Stratégie de prêt REER #2
Dans cette variation, on utilise le retour d’impôt comme mise de fonds pour la propriété, et on retire le RAP pour rembourser le prêt REER. À la fin de cette stratégie, vous vous retrouvez avec une mise de fonds de 10 000$ (25 000$ X 40%). Vous n’avez plus de prêt REER car vous avez utilisé le retrait RAP pour rembourser le prêt REER.
Stratégie de prêt REER #3
Cette dernière variation vous permet la plus grosse mise de fonds. Il s’agit d’utiliser le retour d’impôt et de retirer les fonds à l’aide du RAP comme mise de fonds. À la fin de cette stratégie, vous aurez une mise de fonds disponible de 35 000$ (retour d’impôt de 10 000$ + retrait RAP de 25 000$).Vous aurez par contre toujours le prêt REER de 25 000$ à rembourser.
Le choix de la variation dépends de plusieurs facteurs propres à votre situation. Un facteur à considérer est la prime d’assurance-prêt hypothécaire. Pour une propriété dont la mise de fonds est de moins de 20%, une assurance-prêt doit obligatoirement prise. La SHCL (Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement) est le plus connu de ces assureurs.
Comme le taux de prime est plus élevé si vous mettez une faible mise de fonds, il peut être avantageux d’effectuer une des stratégies ci-haut car l’intérêt payé sur le prêt REER fait souvent sauver beaucoup de cette prime d’assurance-prêt hypothécaire. Encore une fois, consulter votre expert afin de déterminer l’économie potentielle. Enfin, un autre facteur à considérer concerne le taux de rendement / d’emprunt net d’impôt. Si le taux de rendement espéré de vos placements est supérieur à votre taux d’intérêt sur l’emprunt hypothécaire, il peut être avantageux de mettre une mise de fonds minimale et de plutôt placer les fonds qui auraient été mis autrement en mise de fonds.
En conclusion, nous sommes disponibles afin de vous aider à optimiser toutes ces questions, n‘hésitez pas à nous contacter !
Nicolas Godbout, fiscaliste et spécialiste financier
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