Cet article traite des impacts fiscaux liés à du revenu de location dans une compagnie incorporée.
Revenu passif ou revenu actif
Le revenu locatif est considéré comme un revenu passif dans une compagnie, à moins d’avoir cinq employés à temps plein. Une exception concerne du revenu locatif en grande partie généré par des services autres que la simple location, du genre cantine, soins, etc. Une autre exception serait de louer ou de sous-louer une portion de sa capacité de production qui serait alors sous-utilisée. Cela doit avoir une raison d’affaire liée à une activité principale de l’entreprise.
Si un immeuble est loué à une société qui lui est associée et qui déduit le loyer de son revenu d’entreprise actif, le revenu locatif sera considéré comme un revenu d’entreprise et ce, même si elle ne possède pas cinq employés à temps plein.
Taux d’imposition
Par conséquent, le revenu locatif est très souvent imposé comme du revenu passif et donc, avec ce type de revenu, une compagnie n’a pas droit à la DPE (déduction pour petite entreprise). Le taux d’imposition sera ainsi plus élevé, soit dans les environs de 50,17 % (taux en vigueur au Québec en 2021), avant l’application du remboursement au titre de dividendes. Après le remboursement au titre de dividendes de 30,67 % (en 2021), le taux réel sera de 19,9 %. Il faut comprendre que pour avoir le taux net de 19,5 %, la compagnie doit reverser l’ensemble de ses profits à l’actionnaire, ce qui vient souvent contrecarrer l’avantage de différer l’imposition qui est habituellement recherché en utilisant une compagnie incorporée.
Si un particulier gagne un revenu imposable de plus de 216 511 $, il atteindra un taux marginal d’imposition de 53,305 % au Québec en 2021. Pour ce particulier, l’imposition des profits dans la compagnie se fait donc à rabais. Sous ce seuil de revenu imposable, l’imposition au niveau individuel des profits de location sera la plupart du temps à un taux marginal inférieur.
Utilisation des pertes
Comme la compagnie est une entité distincte de l’actionnaire, les pertes de location seront emprisonnées dans la compagnie et ne pourront pas venir réduire les autres revenus de l’actionnaire tel qu’il serait le cas si la détention était personnelle. Par contre, les pertes sont reportables dans le temps. En cas de dissolution de l’entreprise, ces pertes sont perdues.
Déduction pour amortissement
La déduction pour amortissement est normalement limitée au revenu net de location, ce qui fait que l’amortissement ne peut créer de pertes pour un contribuable. Il existe cependant une exception si la location d’immeuble est l’activité principale de la compagnie. Cela permet donc de réclamer plus d’amortissement dans une compagnie et de reporter le paiement d’impôts. Ce report d’impôt laisse plus de liquidités disponibles à la compagnie pour réinjecter dans d’autres projets immobiliers.
Déduction pour gain en capital
La déduction pour gain en capital n’est pas disponible, à moins que considérée comme entreprise active.
Considérations légales
Il existe des considérations légales qui ne sont pas du ressort de votre fiscaliste. Consultez un conseiller juridique afin de couvrir cet aspect. Nous pouvons vous référer d’excellents avocats sur demande.
