Aspects fiscaux de la détention d’immeuble aux États-Unis

Cet article répertorie plusieurs aspects fiscaux liés à la détention d’une propriété aux États-Unis.
Bien que non exhaustive, cette liste couvre la plupart des questions qui nous sont posées.
Si vous désirez discuter de cet article ou encore avez des questions qui ne sont pas couvertes ici, merci de prendre rendez-vous pour une consultation avec nous.

Veuillez noter que cet article est destiné aux personnes n’ayant pas la citoyenneté américaine. Si vous êtes citoyens américains, des règles différentes peuvent peut-être s’appliquer pour certains des aspects.

Disposition de la propriété

Premièrement, il faut comprendre que la disposition d’une propriété va générer un gain  lors de la revente du côté américain. Les gains en capitaux  sont imposables selon des taux d’imposition différents des taux d’imposition des autres types de revenus. Vous aurez donc une déclaration de revenu fédérale américaine à produire, même si vous vendez à perte. Vous aurez aussi à produire une déclaration d’impôt de l’état américain où se trouve la propriété, sauf si cet état n’en prévoit pas (la Floride par exemple).

Vous devrez aussi à inclure ce gain en capital dans votre déclaration canadienne et à demander un crédit d’impôt étranger par rapport à l’impôt payé aux États-Unis, si c’est applicable. Il est techniquement possible de réclamer une exemption comme résidence principale si toutes les conditions canadiennes sont remplies, mais cela est souvent peu avantageux puisqu’il ne permet pas de réclamer le crédit d’impôt étranger.

Lors de la vente de l’immeuble, l’acheteur a l’obligation de retenir 10% du prix de vente de la propriété. Cette retenue sera potentiellement remboursée en tout ou en partie lors de la production de la déclaration de revenu américaine (crédit d’impôt remboursable). Il est possible d’éviter ou de diminuer cette retenue de différentes manières. Il est possible de demander de réduire la retenue en fonction de l’impôt à payer réel en remplissant des demandes de certificats. Il est aussi possible d’éviter la retenue si le prix de vente est de moins de 300 000$ USD et que l’acheteur  fournit un affidavit confirmant qu’il utilisera la propriété comme résidence personnelle. Il existe d’autres exceptions plus rares.

Droits successoraux

Au Canada, les contribuables sont réputés vendre tout leurs biens à leur juste valeur marchande  au moment de leur décès et payer des impôts sur les gains ainsi réalisés. Aux États-Unis, il n’y a pas ce mécanisme, mais c’est plutôt la valeur marchande du bien qui est imposable, peu importe que la propriété aie pris de la valeur ou non. Par contre, grâce à la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis, il existe de généreuses exemptions, mais plusieurs contribuables canadiens sont quand même visés par ces droits successoraux. Si après analyse de votre dossier, nous pensons que vous pourriez être visés par ces droits successoraux, il est possible de faire quelques planifications avant de procéder à l’achat de la propriété. La création d’une fiducie et l’achat de  la propriété par la fiducie peut être une solution envisageable sujette à l’analyse complète de votre dossier.

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