Aspects fiscaux du revenu locatif aux États-Unis

Si vous envisagez de louer votre propriété située aux États-Unis, vous devrez déclarer le revenu de location dans une déclaration de revenu américaine chaque année. Vous devrez aussi produire une déclaration de revenu dans l’état où la propriété se trouve, à moins que cet état n’impose pas ce type de revenu.

Vous devez aussi déclarer ce revenu au Canada, mais vous pourrez réclamer un crédit d’impôt étranger pour l’impôt payé aux États-Unis. Par contre, en pratique, il arrive souvent que l’impôt canadien ne puisse être annulé en raison de règles de calcul de l’impôt différentes aux États-Unis. En effet, comme l’amortissement est obligatoire aux États-Unis, il en résulte souvent d’un revenu imposable moindre ou même nul dans la déclaration américaine. De plus, un petit profit sera souvent couvert par l’exemption de base dans la déclaration américaine. Par conséquent, arrive fréquemment qu’il ne soit pas possible de demander un crédit d’impôt étranger.

Les dépenses admissibles au fin du calcul du revenu locatif net (profit de location) sont presque les mêmes que celles permises au Canada, hormis l’amortissement obligatoire. La proportion des dépenses admissible variera dépendamment que vous utilisiez partiellement la propriété à des fins personnelles ou non.

En cas de perte de location

Dans le cas où les dépenses admissibles excèdent le revenu de location, il existe plusieurs règles de limitation des pertes locatives aux États-Unis. Les pertes d’activités passives comme le revenu locatif ne sont pas permises, mais la perte sera généralement reportable contre des revenus locatifs futurs en remplissant les annexes appropriées. Ces pertes seront applicables contre le gain en capital lors de la disposition de la bâtisse si elles ne sont appliquées entre-temps sur des gains locatifs.
Il existe aussi des règles de limitation des pertes relatives au montant risqué dans l’activité. Des annexes doivent être remplies à ce sujet.

Retenues sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs bruts sont sujets à des retenues de 30% par l’agent de retenues (le locataire ou le gestionnaire). Ces retenues sont applicables en crédit d’impôts étrangers lors de la production de la déclaration de revenu canadienne. Il est possible d’éviter de faire des retenues en faisant un choix lors de la déclaration de revenu sous la forme d’une déclaration. Il faut notifier l’agent de retenue à l’aide du formulaire approprié.

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Aspects fiscaux de la détention d'immeuble aux États-Unis Revenu locatif pour non-résident - agent canadien et section 216

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