Beaucoup de clients se demandent si les intérêts sur certains prêts sont déductibles. Certaines personnes se demandent aussi comment maximiser la dette et la déductibilité des intérêts.
Cet article résume certains points clés de ce sujet.
Déductibilité des intérêts
Les principes de base concernant la déductibilité des intérêts sont l’utilisation directe des fonds ainsi que la fin productrice de revenu.
Le critère de la fin productrice de revenu est assez clair : l’argent emprunté doit servir à générer du revenu. Pourtant, plusieurs clients pensent qu’en refinançant une propriété locative, ils peuvent automatiquement déduire les intérêts hypothécaires qui en découlent. Pour statuer si l’intérêt est déductible, il ne s’agit pas savoir si le prêt est garanti par un bien qui génère du revenu, mais plutôt de connaître l’utilisation des fonds empruntés. Si l’argent a servit à faire une dépense dans un but de générer du revenu, l’intérêt sera déductible, sinon, il ne le sera pas. Autrement dit, si vous hypothéquez un immeuble locatif pour faire des travaux d’entretien de cette bâtisse locative, l’intérêt sera déductible. Si vous hypothéquez cette même bâtisse pour acheter une résidence personnelle, l’intérêt ne sera pas déductible. À l’inverse, si vous hypothéquez votre résidence principale pour acheter un immeuble locatif, l’intérêt sera déductible car c’est la destination des fonds (acheter un immeuble locatif) qui compte et non la source de garantie de l’emprunt (une résidence personnelle). Notez qu’un investissement qui ne génère uniquement que du gain en capital ne sera pas considéré comme étant une fin productrice de revenu.
Le second critère, l’utilisation directe des fonds, suppose un lien direct entre l’emprunt et la dépense. Il doit y avoir une traçabilité claire qui démontre la somme empruntée et la destination de la dépense. Dans le cas d’un refinancement pour des travaux de rénovations locatifs, par exemple, il faudra que les fonds empruntés soient dépensés dans un laps de temps raisonnable suite au décaissement. Si la moitié de l’emprunt est dépensé dès le déboursé, mais que le reste est conservé pour des dépenses futures, seulement la moitié des intérêts seront déductibles. Dans ces cas, il vaut mieux faire deux emprunts successifs, négocier une marge de crédit, ou encore investir ces fonds en attendant les prochaines dépenses locatives (afin que les empruntés servent entre-temps à générer du revenu).
Refinancement vs emprunt initial
Veuillez noter que si vous refinancez un immeuble, la portion des intérêts qui concerne le solde de l’emprunt initial sera traité selon la destination initiale des fonds, alors que la portion des intérêts correspondant à la portion supplémentaire de financement sera traitée selon la destination de ces fonds supplémentaires. Par exemple, si il reste 100 000$ de solde de votre hypothèque initiale ayant servie à acheter votre résidence principale (intérêt non déductible) et que vous refinancez un montant supplémentaire de 100 000$ pour acheter un immeuble locatif, seulement 50% des intérêts de la nouvelles hypothèque de 200 000$ seront déductibles. Pour faciliter le suivi de la portion déductible des intérêts, il est recommandé de prendre des hypothèques scindées lors de refinancements. De plus, les hypothèques scindées sont nécessaires afin de maximiser la mise-à-part de l’argent lors de remboursement de capitaux subséquents (voir « Mise-a-part de l’argent » ci-bas).
Contamination
Si vous utilisez du crédit pour des usages mixtes, il faut faire attention de bien séparer ces outils de crédit. Si par exemple vous utilisez une marge de crédit pour payer à la fois des dépenses d’affaires déductibles et des dépenses personnelles, vous « contaminez » le prêt, ce qui veut dire que vous ne pourrez pas déduire aucune portion des intérêts. Il existe plusieurs solutions connues pour éviter cette situation, notamment des sous-comptes liés à une même limite de crédit.
Mise-à-part de l’argent
La mise-à-part de l’argent est un procédé qui permet de scinder l’utilisation de fonds empruntés afin de maximiser la déductibilité des intérêts. Un exemple classique serait d’avoir deux marges de crédit (ou des sous-comptes) pour un travailleur autonome. Dans la première marge, dont l’intérêt est déductible, on paie toutes les dépenses d’affaires. On ne fait que les paiements minimum sur ce compte. Dans l’autre compte, la marge est utilisée pour les dépenses personnelles. Comme cet intérêt n’est pas déductible, c’est dans ce compte que l’on fera tout les paiements dès que des liquidités seront disponibles. Cette manière de procéder permet de réduire le plus possible le coût d’intérêt non déductible pendant que l’intérêt déductible est optimisé. Il existe plusieurs variantes pour les travailleurs autonomes, les propriétaires d’immeubles locatifs, les investisseurs, etc. N’hésitez pas à en parler avec votre expert fiscal chez Impôts Ici !, nous avons une expertise poussée en la matière et avons un réseau de professionnels du financement qui comprend ces incidences fiscales.
Limitation pour les résidents du Québec
À noter une différence au niveau de la déductibilité des intérêts au Québec. Quand les fonds servent à générer du revenu de placement, les intérêts ne seront déductibles qu’à concurrence du revenu de placement pour une année donnée. Si les intérêts sont supérieurs au revenu de placement, la portion qui excède sera reportable jusqu’à ce que d’autre revenu de placement soit disponible pour l’absorber. Au niveau du fédéral, par contre, il est possible de déduire un montant d’intérêt supérieur au revenu de placement qui est généré par cet emprunt.
Conclusion
La déductibilité des intérêts est un sujet complexe qui contient beaucoup de subtilités. C’est aussi un sujet qui est en constante évolution car les lois ne cessent de changer au gré des jugements en la matière. Impôts Ici ! est votre partenaire privilégié pour vous aider avec ces questions car nous détenons une expertise poussée en la matière. De plus, nous avons un réseau de partenaire chevronné en financement afin de coordonner la fiscalité et le financement.
Au plaisir de discuter de ces sujets avec vous !
Nicolas Godbout, M. Fisc., Pl. Fin.
Fiscaliste et planificateur financier
