Un non-résident qui loue un immeuble situé au Canada est visé par des obligations dès le premier loyer, même si l’immeuble dégage peu de profit ou si le propriétaire produit déjà une déclaration dans son pays de résidence. La retenue, les remises mensuelles, le feuillet NR4 et la déclaration selon l’article 216 forment un même calendrier.
Le propriétaire doit aussi désigner une personne au Canada pour agir comme agent de retenue. Confier la gestion de l’immeuble à un tiers ne transfère pas automatiquement toute la responsabilité fiscale : les rôles et les échéances doivent être définis clairement.
Retenir et remettre l’impôt de non-résident
En l’absence d’un formulaire NR6 approuvé, l’agent doit généralement retenir 25 % du loyer brut versé ou crédité au non-résident. La retenue porte donc sur les revenus avant les dépenses. Les montants sont remis à l’Agence du revenu du Canada selon le calendrier des retenues de non-résidents, généralement au plus tard le 15e jour du mois suivant le paiement.
Une convention fiscale ne réduit pas habituellement cette retenue sur les loyers de la même manière que pour certains intérêts ou dividendes. Le mécanisme permettant de tenir compte des dépenses est plutôt le choix prévu à l’article 216.
Utiliser le formulaire NR6 pour retenir sur le revenu net estimatif
Le propriétaire et son agent peuvent demander l’autorisation de calculer la retenue sur un revenu locatif net estimatif. Le formulaire NR6 devrait être produit avant le début de l’année ou avant le premier paiement lorsque la location commence en cours d’année. Tant que l’ARC n’a pas accepté la demande, la retenue sur le brut demeure la règle prudente.
L’estimation doit être réaliste et appuyée par les dépenses prévues. Si le revenu net réel est plus élevé, le solde devra être payé avec la déclaration. Si le propriétaire ne produit pas la déclaration selon l’article 216 dans le délai applicable, l’autorisation peut perdre son avantage et l’ARC peut revenir à la retenue sur le revenu brut.
Produire le NR4 et la déclaration selon l’article 216
Après la fin de l’année, l’agent prépare le feuillet et le sommaire NR4 indiquant les loyers et l’impôt retenu. Le propriétaire produit ensuite une déclaration distincte selon l’article 216 afin de calculer l’impôt sur le revenu net après les dépenses admissibles.
Lorsque le NR6 a été approuvé, la déclaration d’un particulier doit généralement être produite au plus tard le 30 juin de l’année suivante. Dans les autres situations, un délai plus long peut exister pour exercer le choix, mais attendre augmente le risque de perdre un remboursement, des documents ou la continuité du dossier. Le calendrier exact dépend aussi du type de propriétaire — particulier, société ou fiducie.
- Compte de retenue de non-résident ouvert pour l’agent.
- Remises mensuelles rapprochées avec les loyers réellement versés.
- NR4 préparé après la fin de l’année.
- Relevé des revenus et dépenses pour la déclaration selon l’article 216.
Tenir un dossier qui suivra l’immeuble jusqu’à la vente
Les intérêts, taxes foncières, assurances, frais de gestion, réparations et dépenses en capital doivent être classés correctement. Le coût fiscal de l’immeuble et les améliorations doivent être conservés pour la vente éventuelle. Réclamer de l’amortissement peut réduire le revenu courant, mais entraîner une récupération lors de la disposition.
La vente d’un immeuble par un non-résident déclenche un processus distinct de certificat de conformité selon l’article 116. Consultez notre page sur la vente d’un immeuble canadien par un non-résident et notre page de déclarations pour non-résidents.
Installer le calendrier avant le premier loyer
La conformité est beaucoup plus simple lorsque le compte de retenue, l’agent, le NR6 et la tenue de livres sont organisés dès le début. Corriger plusieurs années exige de reconstruire les paiements, dépenses, remises et feuillets mois par mois.
Impôts Ici peut coordonner l’agent, préparer le NR6, les NR4 et la déclaration selon l’article 216. Pour mettre en place ou régulariser votre dossier locatif, communiquez avec notre équipe.
