Vous résidez au Canada et vous possédez un appartement, une maison ou un immeuble locatif en France? Le revenu ne disparaît pas de votre déclaration canadienne parce que l’immeuble est situé à l’étranger. Un résident fiscal du Canada doit généralement déclarer ses revenus mondiaux, tandis que la France conserve le droit d’imposer le revenu tiré d’un immeuble situé sur son territoire.
Le dossier doit donc être préparé dans deux systèmes fiscaux qui ne calculent pas nécessairement le revenu, les dépenses, l’amortissement ni le gain à la vente de la même façon. Une simple conversion du résultat français en dollars canadiens est rarement suffisante.
Déclarer le revenu locatif dans les deux pays
La déclaration française établit les obligations liées à l’immeuble en France. Au Canada, le propriétaire doit reprendre les loyers et les dépenses admissibles selon les règles canadiennes, puis convertir les montants en dollars canadiens au taux de change approprié. Le revenu net canadien peut donc différer du résultat fiscal français.
Il faut conserver les baux, relevés bancaires, factures, taxes foncières, frais de gestion, intérêts, assurances et travaux. La distinction entre une dépense courante et une dépense en capital doit être refaite selon les règles canadiennes; le traitement retenu en France ne commande pas automatiquement le traitement canadien.
- Loyers bruts encaissés ou à recevoir pendant l’année.
- Dépenses courantes engagées pour gagner le revenu locatif.
- Travaux et améliorations pouvant devoir être capitalisés.
- Taux de change et méthode de conversion documentés.
Éviter la double imposition grâce aux crédits pour impôt étranger
Le fait que les deux pays imposent le même revenu ne signifie pas nécessairement que l’impôt est payé deux fois en totalité. La convention fiscale entre le Canada et la France et les mécanismes de crédit pour impôt étranger peuvent permettre de reconnaître une partie de l’impôt français dans les déclarations canadienne et québécoise.
Le crédit ne correspond toutefois pas toujours à chaque somme payée en France. Sa disponibilité dépend de la nature de l’impôt, de l’année à laquelle il se rapporte, du revenu étranger reconnu au Canada et des plafonds applicables. Il faut donc rapprocher les avis français, les paiements et le calcul canadien plutôt que reprendre un montant global sans analyse.
Vérifier le formulaire T1135 et le coût fiscal de l’immeuble
Un immeuble locatif situé en France peut être un bien étranger déterminé aux fins du formulaire T1135. L’obligation dépend notamment du coût total des biens étrangers déterminés détenus par le contribuable, et non de leur valeur marchande actuelle. Un immeuble utilisé principalement à des fins personnelles peut recevoir un traitement différent d’un bien exploité pour produire un revenu.
Le coût fiscal doit être suivi en dollars canadiens depuis l’acquisition. Prix d’achat, frais de notaire, travaux capitalisables, changements d’usage et amortissement demandé au Canada influencent le calcul futur. Attendre la vente pour reconstituer ces montants crée souvent des écarts difficiles à justifier.
Préparer la vente dès les premières années de location
Lors de la vente, la France peut imposer le gain lié à l’immeuble. Le Canada peut également calculer un gain en dollars canadiens, en comparant le produit de disposition et le coût fiscal convertis aux taux pertinents. Une variation de devise peut ainsi créer un résultat canadien différent du gain exprimé en euros.
L’amortissement, les travaux, les frais de vente et l’usage personnel doivent être documentés. Il faut aussi coordonner l’année de déclaration dans les deux pays et le crédit pour l’impôt étranger. Une planification annuelle facilite grandement le traitement de la disposition.
Faire coordonner les déclarations canadiennes et françaises
Un dossier transfrontalier solide commence par une chronologie claire et des pièces conservées dans les deux devises. Consultez aussi notre page sur la déclaration des biens et revenus étrangers et celle consacrée aux conventions fiscales internationales.
Impôts Ici peut préparer le volet canadien et québécois, calculer les crédits applicables et coordonner les informations provenant de France. Pour faire analyser votre immeuble locatif, communiquez avec notre équipe.
