Vous vivez à l’extérieur du Canada et louez un immeuble situé au Québec ou ailleurs au pays? Le revenu demeure de source canadienne. Le régime des non-résidents impose d’abord une retenue sur les loyers, puis permet dans plusieurs cas de produire une déclaration selon l’article 216 afin que l’impôt soit calculé sur le revenu locatif net plutôt que sur le revenu brut.
Le résultat dépend du propriétaire, de l’agent canadien, des dépenses, des formulaires produits et des délais. Une retenue insuffisante ne disparaît pas parce qu’une déclaration sera produite plus tard; elle peut exposer le payeur ou l’agent à des intérêts et pénalités.
La retenue de non-résident sur les loyers bruts
En l’absence d’une autorisation différente, la personne qui verse ou crédite le loyer à un non-résident doit généralement retenir l’impôt prévu sur le montant brut. Le propriétaire peut désigner un agent au Canada pour percevoir les loyers, effectuer les remises et préparer les feuillets nécessaires.
Cette retenue n’est pas fondée sur le bénéfice réel. Les taxes foncières, intérêts, assurances, réparations et frais de gestion ne réduisent pas la remise mensuelle tant qu’une demande NR6 n’a pas été acceptée. Une trésorerie locative positive sur papier peut donc être fortement affectée par le mécanisme de retenue.
Le formulaire NR6 et la retenue sur le revenu net estimé
Le NR6 permet au non-résident et à son agent de demander que la retenue soit calculée sur un revenu net estimé. La demande doit être préparée à partir d’un budget réaliste et approuvée avant que la méthode réduite soit appliquée. Une estimation trop optimiste peut créer un solde important à la fin de l’année.
L’agent assume des responsabilités concrètes : perception, remises, registres et feuillets. Il ne devrait pas accepter ce rôle sans comprendre les échéances et avoir accès aux informations sur les loyers et dépenses. Un changement de gestionnaire ou la vente de l’immeuble doit aussi être intégré au calendrier.
L’élection selon l’article 216
La déclaration selon l’article 216 calcule l’impôt canadien sur le revenu locatif net admissible. Elle permet de réclamer les dépenses raisonnables liées à la location et de comparer l’impôt calculé avec les retenues déjà remises. La nature des travaux, l’usage personnel et les frais engagés dans un autre pays doivent être analysés avant d’être déduits.
La déclaration n’est pas simplement une option sans conséquence. Lorsqu’un NR6 a permis de réduire les retenues, la production dans le délai applicable devient essentielle. Les formulaires NR4, les preuves de remises et le relevé détaillé des revenus et dépenses doivent être rapprochés avec la déclaration.
- Revenus : loyers, montants accessoires et dépôts conservés lorsqu’ils deviennent un revenu.
- Dépenses courantes : intérêts, taxes, assurances, gestion et réparations admissibles.
- Dépenses en capital : améliorations et acquisitions qui ne sont pas déduites comme une réparation ordinaire.
- Usage personnel : périodes ou espaces qui limitent les dépenses attribuables à la location.
Le pays de résidence et le crédit pour impôt canadien
Le propriétaire peut aussi devoir déclarer les loyers dans son pays de résidence. Une convention fiscale et les règles locales déterminent si l’impôt canadien donne droit à un crédit ou à une autre forme d’allègement. Les catégories de revenu et les périodes doivent être cohérentes entre les déclarations.
Pour les obligations opérationnelles mois par mois, consultez notre article sur les obligations d’un non-résident qui loue un immeuble. La page sur les déclarations fiscales des non-résidents couvre aussi les pensions et autres revenus canadiens.
Organiser la retenue avant le premier loyer
Préparez le bail, les coordonnées de l’agent, le budget de dépenses, les relevés de financement et les déclarations antérieures. Si l’immeuble est déjà loué, rassemblez les remises et communications afin de mesurer tout retard.
Impôts Ici peut préparer le NR6, la déclaration selon l’article 216 et le rapprochement des retenues. Pour établir le calendrier du dossier, communiquez avec notre équipe.
