Transformer une résidence principale en immeuble locatif constitue généralement un changement d’usage. Sans règle particulière, le propriétaire peut être réputé avoir vendu le bien à sa juste valeur marchande au moment du changement et l’avoir immédiatement racheté. Le choix prévu au paragraphe 45(2) peut, dans certaines situations, reporter cette disposition réputée.
Le choix n’accorde pas automatiquement l’exemption pour résidence principale pour toute la période de location. Il modifie le moment de l’imposition et peut permettre de continuer à désigner le bien pendant certaines années, sous réserve des conditions.
Documenter le changement d’usage et la valeur
La date à laquelle le bien cesse d’être utilisé principalement comme résidence et commence à produire un revenu doit être établie. Une évaluation de la juste valeur marchande est importante, même si le choix 45(2) est envisagé, puisqu’elle peut devenir nécessaire si le choix n’est pas valide ou lors d’un changement ultérieur.
Le coût des améliorations, les frais d’acquisition et l’historique des désignations doivent être conservés. Une location partielle, temporaire ou accessoire peut soulever une analyse différente d’une conversion complète du logement.
Produire le choix 45(2) correctement
Le choix est généralement effectué au moyen d’une lettre jointe à la déclaration de l’année du changement d’usage. Il n’existe pas un formulaire unique qui remplace l’explication des faits. Une production tardive peut parfois être demandée, mais elle est discrétionnaire et peut entraîner une pénalité.
Le propriétaire ne doit généralement pas demander de déduction pour amortissement sur le bien pendant la période visée par le choix. Une demande d’amortissement peut annuler l’effet recherché et créer une disposition réputée.
Comprendre la désignation comme résidence principale
Sous certaines conditions, le bien peut continuer à être désigné comme résidence principale pendant un maximum de quatre années de location. Une prolongation peut être disponible dans certains cas de mutation ou de relocalisation liée à l’emploi. Le contribuable doit demeurer résident du Canada pour les années pertinentes et respecter les autres critères.
Une famille ne peut généralement désigner qu’un seul logement comme résidence principale pour une même année. Continuer à désigner l’ancien logement peut donc empêcher la désignation complète d’une nouvelle résidence. Le choix doit être comparé à la croissance prévue des deux propriétés.
- Valeur au changement d’usage appuyée par des données de marché.
- Lettre de choix conservée avec la preuve de production.
- Aucun amortissement demandé si le choix doit demeurer en vigueur.
- Années de désignation coordonnées avec les autres résidences de la famille.
Déclarer le revenu locatif pendant le choix
Le choix ne dispense pas de déclarer les loyers et les dépenses. Le propriétaire produit le relevé de revenus locatifs, distingue les dépenses courantes des dépenses en capital et conserve les factures. Une location à un proche sous la valeur marchande peut aussi limiter la déduction d’une perte.
Au Québec, le traitement provincial et les documents à transmettre doivent être coordonnés avec la déclaration fédérale. Consultez aussi notre service d’impôt personnel et notre page sur la planification fiscale.
Choisir avant de réclamer l’amortissement
Le choix 45(2) doit être évalué dès la première année de location, avant que les déclarations et l’amortissement ne fixent un traitement difficile à renverser. La valeur, la durée prévue de la location et l’achat éventuel d’une autre résidence sont déterminants.
Impôts Ici peut comparer les scénarios, préparer la lettre de choix et intégrer le revenu locatif aux déclarations. Pour faire examiner votre changement d’usage, communiquez avec notre équipe.
